부산 지하철 2호선 벡스코역 1번 출구로 나오면 20층 규모 아파트 단지가 역 바로 앞에 자리 잡고 있다. 동부올림픽타운 아파트다. 1999년 준공했으며 1680가구 대단지다. 초역세권 단지에 일부 호수는 광안대교 전망이 가능하고 요트 경기장이나 센텀시티 생활권과 인접했다. 여러모로 숨은 매력이 많은 단지였지만 최근 분위기는 좋지 않다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 동부올림픽타운 전용 114㎡가 9억4000만원에 거래됐다. 부동산 시장이 한창 열기를 띠던 2021년 5월, 같은 면적 매물은 14억3000만원에 거래된 바 있다. 4년이 지난 지금, 무려 5억원 가까이 가격이 하락했다. 1년 전인 지난해 5월 거래 가격(10억9000만원)과 비교해도 1억5000만원 떨어졌다. 다른 면적 매물도 마찬가지 개인회생후 다. 전용 59㎡는 올해 2월 18층 매물이 5억8000만원에 거래됐다. 약 3년 전인 2021년 12월 8억4500만원에 거래된 점을 감안하면 30% 이상 가격이 빠졌다.
구축뿐 아니다. 동부올림픽타운에서 지하철 2개 정거장 떨어진 위치에 있는 해운대역 인근 해운대센트럴푸르지오도 분위기가 심각하다. 해운대센트럴푸르지오는 2023년 준공한 주휴수당 지급기준 신축 아파트 단지로 단지 규모(548가구)는 작지만 해운대역 초역세권에 위치했다. 2023년 4월만 해도 전용 84㎡가 12억6000만원에 거래됐던 물건이지만, 올해 2월 전용 84㎡는 8억7000만원에 거래됐으며 현재 나온 매물도 9억원 전후로 호가가 형성돼 있다.
입지가 좋고 준주거 지역이란 차별화된 호재가 있는 동부올림픽타운이나 신 간호사취업지원 축 아파트인 해운대센트럴푸르지오 가격 하락은 해운대 부동산 시장 분위기를 잘 보여주는 단편적인 사례다.
부산 해운대구 우동 A공인중개사사무소 관계자는 “동부올림픽타운은 2~3년 전만 해도 외부 투자자도 관심 있게 지켜보며 문의를 했던 단지”라며 “입지만 놓고 보면 우동에서 최고 중 하나지만 워낙 부산 부동산 시장이 침체돼 지속적으로 가격이 자산관리공사 하락하고 있다”고 말한다.
부산 해운대구 우동 ‘동부올림픽타운’ 단지. (윤관식 기자)
심상찮은 부산 부동산 시장
공급 과잉에 지속적인 하락
1분자동대출부산 부동산 시장이 심상찮다. 지난 몇 년간 아파트 물량이 쏟아졌고 앞으로도 몇 년 동안 공급이 계속 늘어날 것이란 분석이 이어지면서 가격이 급락하는 분위기다. 비교적 입지가 탄탄하다고 평가받는 해운대구 등도 속수무책으로 하락 중이라는 점이 특히 눈에 띈다.
한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 3월 2주(3월 10일 기준, 매매가격지수 87.3) 부산 아파트 매매 가격은 3월 1주보다 0.08% 하락했다. 3월 1주 하락률 0.05%보다 하락폭이 더 커졌다. 2022년 6월 4주(매매가격지수 105.8) 이후 34개월 연속 하락세다. 이 기간 동안 부산 아파트값은 약 17.5% 하락했다.
주목할 점은 부산의 상징이라 불렸던 해운대구의 침체다. 부산 다른 지역보다 하락폭이 유독 크다. 한국부동산원에 따르면 2022년 6월 4주 부산 해운대구 매매가격지수는 109.9였지만 올해 3월 2주에는 82.2로 하락했다. 하락률은 무려 25.2%로 부산 평균보다 훨씬 낮다. 해운대구와 함께 부산에서 선호하는 지역인 수영구(-18.2%)나 동래구(-18.6%) 역시 같은 기간 부산 평균 하락률보다 더 많이 하락했다.
지방 광역시는 최근 5년 동안 집값이 급등락했다. 2019~2020년 서울과 수도권에 집중된 정부 규제 ‘풍선효과’로 조금씩 꿈틀대던 부산 아파트 시장은 2020년 이후 1~2년 동안 큰 폭으로 상승했다. 하지만 2022년 이후 시장이 침체되면서 충격을 더욱 심하게 받고 있다.
부산 집값이 이토록 내리막길을 걷는 이유가 몇 가지 있다. 먼저 인구 구조적인 문제를 빼놓을 수 없다. 행정안전부에 따르면 부산은 전국 8개 특별·광역시 중 65세 이상 인구 비율(지난해 말 기준 23.9%)이 가장 높다. 2위인 대구(20.8%)나 서울(19.4%)과 큰 차이를 보였다. 부산의 전반적인 인구 또한 감소 추세다. 지난해 말 기준 부산 인구는 326만명으로 2014년(약 352만명)과 비교하면 10% 가까이 하락했다. 인구가 줄고 초고령화 사회로 진입하면서 일반적인 주택 수요가 줄었다는 분석이다.
공급 과잉 또한 빼놓을 수 없다. 부산광역시에 따르면 최근 1년 동안 부산 내 준공 후 미분양 가구(올 1월 기준)가 1174가구에서 2268가구로 늘었다. 인기 주거 지역인 해운대구(77가구)나 수영구(270가구), 동래구(106가구)에서도 미분양이 늘어나고 있다는 점은 수요보다 공급이 많은 현재 부산 부동산 시장 현주소를 말해준다.
향후 전망은 안갯속
결국은 부산도 초양극화로
향후 부산 부동산 시장 전망은 엇갈린다. 일단 인구의 구조적인 문제나 젊은 층 유입 감소, 공급 물량 증가 등 영향으로 침체가 계속될 것이란 분석이 우세하다. 무엇보다 향후 1~2년 내 부산에 대규모 단지 입주가 예정됐다. 양정자이더샵SK뷰(2276가구, 입주 진행 중), 두산위브더제니스오션시티(3049가구, 2026년 1월), 해링턴마레(2205가구, 2026년 12월), 대연디아이엘(4488가구, 2027년 4월) 등이 대표적이다.
반론도 만만찮다.
2027년까지 부산 입주 물량이 이어지긴 하지만 앞으로 입주 물량은 지난 5년과 비교하면 현저히 적다. 2027년 하반기 이후에는 공급 물량이 거의 없는 수준이다. 게다가 해운대구 등은 지난 3년 동안 워낙 집값이 많이 떨어져 이제는 ‘바닥’이란 인식도 있다. 정부가 지방 부동산 활성화를 위한 세제 개편에 나선다는 소식 역시 부산 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있다.
부산 부동산 시장 전망을 둘러싼 전망이 엇갈리는 가운데 흥미로운 점이 하나 있다. 전반적으로 부산 집값은 크게 하락했지만 바다 조망이 가능하면서도 입지가 좋은 아파트 단지 분양가는 천정부지로 치솟고 있다는 점이다.
수영구 남천동 옛 메가마트 부지에 들어서는 ‘남천써밋(가칭)’이 대표적이다. 대우건설이 하이엔드 브랜드인 써밋을 적용해 지하 4층~지상 39층, 5개동, 845가구 규모의 아파트를 짓는 곳이다. 광안대교와 광안리 바닷가를 영구적으로 조망할 수 있다는 장점이 있다. 이런 매력을 앞세워 남천써밋 내 바닷가와 인접한 2개동 고층부는 7000만원에 육박하는 3.3㎡당 분양가가 책정될 수 있다는 얘기가 나온다. 이르면 오는 6월 분양에 나설 것으로 예상된다. 광안리 해변과 인접해 부산 재건축 대장주로 불리는 삼익비치 또한 일반분양에 나설 경우 분양 가격이 만만찮을 전망이다. 이 단지는 아직 1대1 재건축으로 진행할지, 일부 물량을 일반분양으로 돌릴지 결정되지 않았지만 만약 일반분양에 나설 경우 예상 분양가는 3.3㎡당 7000만원에 이를 것으로 보인다.
시행사들이 이렇게 분양가를 책정하는 이유는 사전 시장 조사 결과, 다소 높은 분양가로 밀어붙여도 충분히 소화가 가능할 것으로 판단하기 때문이다.
일례로 해운대구 중동 ‘해운대엘시티더샵’ 전용 186㎡는 지난해 8월 49억원(64층)에 거래됐다. 3.3㎡ 기준으로 환산하면 약 6500만원이다. 2011년 준공한 해운대두산위브더제니스 전용 157㎡ 역시 올해 3월 29억원에 매매되며 신고가를 기록했다. 부산 전체적으로 부동산 가격이 하락하는 추세지만 바다 조망이 가능하면서도 입지가 좋은 단지는 오히려 가격이 오른다는 점이 이채롭다.
‘바다 조망’을 앞세운 부산 내 신축 아파트들이 서울 강남 3구와 맞먹는 분양가를 책정하고 있다. 앞으로 부산 부동산 시장은 지역별 격차는 물론 해운대구나 수영구 내에서도 입지나 바다 조망 여부 등에 따라 가격이 극단적으로 달라지는 ‘초양극화 현상’이 뚜렷해질 전망이다.
[강승태 감정평가사]
[본 기사는 매경이코노미 제2302호 (2025.03.26~2025.04.01일자) 기사입니다]
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구축뿐 아니다. 동부올림픽타운에서 지하철 2개 정거장 떨어진 위치에 있는 해운대역 인근 해운대센트럴푸르지오도 분위기가 심각하다. 해운대센트럴푸르지오는 2023년 준공한 주휴수당 지급기준 신축 아파트 단지로 단지 규모(548가구)는 작지만 해운대역 초역세권에 위치했다. 2023년 4월만 해도 전용 84㎡가 12억6000만원에 거래됐던 물건이지만, 올해 2월 전용 84㎡는 8억7000만원에 거래됐으며 현재 나온 매물도 9억원 전후로 호가가 형성돼 있다.
입지가 좋고 준주거 지역이란 차별화된 호재가 있는 동부올림픽타운이나 신 간호사취업지원 축 아파트인 해운대센트럴푸르지오 가격 하락은 해운대 부동산 시장 분위기를 잘 보여주는 단편적인 사례다.
부산 해운대구 우동 A공인중개사사무소 관계자는 “동부올림픽타운은 2~3년 전만 해도 외부 투자자도 관심 있게 지켜보며 문의를 했던 단지”라며 “입지만 놓고 보면 우동에서 최고 중 하나지만 워낙 부산 부동산 시장이 침체돼 지속적으로 가격이 자산관리공사 하락하고 있다”고 말한다.
부산 해운대구 우동 ‘동부올림픽타운’ 단지. (윤관식 기자)
심상찮은 부산 부동산 시장
공급 과잉에 지속적인 하락
1분자동대출부산 부동산 시장이 심상찮다. 지난 몇 년간 아파트 물량이 쏟아졌고 앞으로도 몇 년 동안 공급이 계속 늘어날 것이란 분석이 이어지면서 가격이 급락하는 분위기다. 비교적 입지가 탄탄하다고 평가받는 해운대구 등도 속수무책으로 하락 중이라는 점이 특히 눈에 띈다.
한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 3월 2주(3월 10일 기준, 매매가격지수 87.3) 부산 아파트 매매 가격은 3월 1주보다 0.08% 하락했다. 3월 1주 하락률 0.05%보다 하락폭이 더 커졌다. 2022년 6월 4주(매매가격지수 105.8) 이후 34개월 연속 하락세다. 이 기간 동안 부산 아파트값은 약 17.5% 하락했다.
주목할 점은 부산의 상징이라 불렸던 해운대구의 침체다. 부산 다른 지역보다 하락폭이 유독 크다. 한국부동산원에 따르면 2022년 6월 4주 부산 해운대구 매매가격지수는 109.9였지만 올해 3월 2주에는 82.2로 하락했다. 하락률은 무려 25.2%로 부산 평균보다 훨씬 낮다. 해운대구와 함께 부산에서 선호하는 지역인 수영구(-18.2%)나 동래구(-18.6%) 역시 같은 기간 부산 평균 하락률보다 더 많이 하락했다.
지방 광역시는 최근 5년 동안 집값이 급등락했다. 2019~2020년 서울과 수도권에 집중된 정부 규제 ‘풍선효과’로 조금씩 꿈틀대던 부산 아파트 시장은 2020년 이후 1~2년 동안 큰 폭으로 상승했다. 하지만 2022년 이후 시장이 침체되면서 충격을 더욱 심하게 받고 있다.
부산 집값이 이토록 내리막길을 걷는 이유가 몇 가지 있다. 먼저 인구 구조적인 문제를 빼놓을 수 없다. 행정안전부에 따르면 부산은 전국 8개 특별·광역시 중 65세 이상 인구 비율(지난해 말 기준 23.9%)이 가장 높다. 2위인 대구(20.8%)나 서울(19.4%)과 큰 차이를 보였다. 부산의 전반적인 인구 또한 감소 추세다. 지난해 말 기준 부산 인구는 326만명으로 2014년(약 352만명)과 비교하면 10% 가까이 하락했다. 인구가 줄고 초고령화 사회로 진입하면서 일반적인 주택 수요가 줄었다는 분석이다.
공급 과잉 또한 빼놓을 수 없다. 부산광역시에 따르면 최근 1년 동안 부산 내 준공 후 미분양 가구(올 1월 기준)가 1174가구에서 2268가구로 늘었다. 인기 주거 지역인 해운대구(77가구)나 수영구(270가구), 동래구(106가구)에서도 미분양이 늘어나고 있다는 점은 수요보다 공급이 많은 현재 부산 부동산 시장 현주소를 말해준다.
향후 전망은 안갯속
결국은 부산도 초양극화로
향후 부산 부동산 시장 전망은 엇갈린다. 일단 인구의 구조적인 문제나 젊은 층 유입 감소, 공급 물량 증가 등 영향으로 침체가 계속될 것이란 분석이 우세하다. 무엇보다 향후 1~2년 내 부산에 대규모 단지 입주가 예정됐다. 양정자이더샵SK뷰(2276가구, 입주 진행 중), 두산위브더제니스오션시티(3049가구, 2026년 1월), 해링턴마레(2205가구, 2026년 12월), 대연디아이엘(4488가구, 2027년 4월) 등이 대표적이다.
반론도 만만찮다.
2027년까지 부산 입주 물량이 이어지긴 하지만 앞으로 입주 물량은 지난 5년과 비교하면 현저히 적다. 2027년 하반기 이후에는 공급 물량이 거의 없는 수준이다. 게다가 해운대구 등은 지난 3년 동안 워낙 집값이 많이 떨어져 이제는 ‘바닥’이란 인식도 있다. 정부가 지방 부동산 활성화를 위한 세제 개편에 나선다는 소식 역시 부산 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있다.
부산 부동산 시장 전망을 둘러싼 전망이 엇갈리는 가운데 흥미로운 점이 하나 있다. 전반적으로 부산 집값은 크게 하락했지만 바다 조망이 가능하면서도 입지가 좋은 아파트 단지 분양가는 천정부지로 치솟고 있다는 점이다.
수영구 남천동 옛 메가마트 부지에 들어서는 ‘남천써밋(가칭)’이 대표적이다. 대우건설이 하이엔드 브랜드인 써밋을 적용해 지하 4층~지상 39층, 5개동, 845가구 규모의 아파트를 짓는 곳이다. 광안대교와 광안리 바닷가를 영구적으로 조망할 수 있다는 장점이 있다. 이런 매력을 앞세워 남천써밋 내 바닷가와 인접한 2개동 고층부는 7000만원에 육박하는 3.3㎡당 분양가가 책정될 수 있다는 얘기가 나온다. 이르면 오는 6월 분양에 나설 것으로 예상된다. 광안리 해변과 인접해 부산 재건축 대장주로 불리는 삼익비치 또한 일반분양에 나설 경우 분양 가격이 만만찮을 전망이다. 이 단지는 아직 1대1 재건축으로 진행할지, 일부 물량을 일반분양으로 돌릴지 결정되지 않았지만 만약 일반분양에 나설 경우 예상 분양가는 3.3㎡당 7000만원에 이를 것으로 보인다.
시행사들이 이렇게 분양가를 책정하는 이유는 사전 시장 조사 결과, 다소 높은 분양가로 밀어붙여도 충분히 소화가 가능할 것으로 판단하기 때문이다.
일례로 해운대구 중동 ‘해운대엘시티더샵’ 전용 186㎡는 지난해 8월 49억원(64층)에 거래됐다. 3.3㎡ 기준으로 환산하면 약 6500만원이다. 2011년 준공한 해운대두산위브더제니스 전용 157㎡ 역시 올해 3월 29억원에 매매되며 신고가를 기록했다. 부산 전체적으로 부동산 가격이 하락하는 추세지만 바다 조망이 가능하면서도 입지가 좋은 단지는 오히려 가격이 오른다는 점이 이채롭다.
‘바다 조망’을 앞세운 부산 내 신축 아파트들이 서울 강남 3구와 맞먹는 분양가를 책정하고 있다. 앞으로 부산 부동산 시장은 지역별 격차는 물론 해운대구나 수영구 내에서도 입지나 바다 조망 여부 등에 따라 가격이 극단적으로 달라지는 ‘초양극화 현상’이 뚜렷해질 전망이다.
[강승태 감정평가사]
[본 기사는 매경이코노미 제2302호 (2025.03.26~2025.04.01일자) 기사입니다]
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